新型コロナウィルスはあっという間に世界中を席捲。人の流れも経済も大きく滞り、2万4,000円水準だった日経平均株価は大幅下落。各種経済指標は急速に悪化している。政府による緊急事態宣言の影響でとりわけ東京・大阪など主要都市は人通りも少なく、不動産取引にも大きな影響を及ぼしそうだ。分野別にその状況を検証するとともに、今後の見通しを占ってみましょう。

●新築マンション

新型コロナウィルスが日本に上陸して以降、新築マンションモデルルームは閑古鳥。来場者数は半減どころか80~90パーセント減といったところが続出しました。当初は来場者同士の感染を避けるために時間を区切って案内するといった対応をとるところが多かったのですが、現在では多くのモデルルームが閉鎖に追い込まれています。東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地の新築マンション「晴海フラッグ」も販売を延期、電話などによる問い合わせすら休止しています。こうなると当然発売戸数は減り、成約数も大きく滞ることになります。

2008年のリーマン・ショック時にはやはり取引急減。中小マンションデベロッパーによる20~30パーセントディスカウントの投げ売りが出て、それでも持ちこたえることができず多くのデベロッパーが破綻しました。さらに11年には東日本大震災が発生、他先進国が株式市場や不動産市場を回復させていく中で再び足踏みを余儀なくされることとなります。局面が転換したのは12年末に民主党から自民党への政権交代。以降「アベノミクス」「黒田バズーカ」といった金融・財政政策で株価は7,000~8,000円台から急転換、不動産市場も大きな上昇局面を迎えました。

今回はリーマンショックのように金融システムが破綻したわけではなく、株価が半減したわけでもありません。またリーマン依然と大きく異なるのは、市場の「大手寡占化」が進んでいることです。かつて「メジャーセブン」と呼ばれる大手マンションデベロッパーの市場占有率は25~30パーセント、言い換えれば大半は中小デベロッパーによるものであり、市場が急変すると多くの投げ売りが出て市場は混乱、崩壊しましたが、今回はそのようなことが起こる可能性は低いでしょう。もちろん多数の在庫を抱え続けるのは大手マンションデベロッパーにとっても重荷となるため、局地的に値引き販売は起きるはずで、価格下落圧力は大いにあります。

●中古マンション

08年のリーマン・ショック後、新築マンションが数年の間回復できなかったところ、数カ月~半年程度で回復に向かったのが中古マンション市場。新築マンションの発売が滞る中で中古マンション市場に流れる向きが増え、また中古マンション売主はそのほとんどが事業者ではなく個人であるため、市場が上向きであっても下向きであっても転勤や子供の学校の都合など、各家庭や個人の内部要因によって一定の取引は発生します。とりわけ東京都心7区(千代田・港・中央・新宿・渋谷・目黒・品川区)あたりの中古マンション成約平米単価は日経平均株価の推移と見事に連動しており、相場としては最もわかりやすいものです。現行の都心中古マンション成約平米単価は日経平均株価が2万4,000円程度のものであり、仮に今後も日経平均株価が1万9,000円程度で推移するなら、都心中古マンション成約単価は15~20パーセントマイナスで推移するでしょう。とはいえ新築マンション供給が鈍ればその分中古市場へ触手が伸びることを考慮するとそこまでの下落はないのかもしれません。ここ数年、新築マンション供給が減少するにしたがって、中古マンション成約数が伸び続けています。

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東京都心以外のマンションはどうでしょうか。東京の都心以外や神奈川・埼玉・千葉といった地域では、アベノミクスによる価格上昇は20~30パーセントと、都心部が70パーセント程度上昇したのに比べれば限りなく限定的。現行程度の株価ではやや下落するといった程度にとどまるはずです。

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ただし10年前と現在で大きく異なるのは「より駅近を望む傾向が高まったこと」。自動車保有比率の圧倒的な低下や共働き世帯の増加で、通勤をはじめ買い物や病院といった日常生活における利便性の追求が進行していることです。
新型コロナによって働き方に変化が生じ「リモートワーク」(在宅勤務)の比率が高まるとしても、通勤が完全にゼロになることはありません。また通勤以外の日常における生活利便性を考慮すれば、駅近を志向する傾向は今後も変わらないでしょう。
「自動運転が普及すれば必ずしも駅近である必要はなくなる」といった意見もあります。それは個人としてはもちろんその通りなのですが、そうなると今度は自治体の経営が立ち行かなくなります。上下水道や道路の修繕や、ゴミ収集・除雪をはじめとする行政サービス効率を考えればどうしても駅前や駅近といった立地を中心に街をコンパクトにせざるを得ないのです。「都心や駅近を離れ、地方や駅から遠いところに移動する」といった動きは一定程度起こりそうですが、それは限りなく限定的で、市場に大きな変化は与えないはずです。新型コロナウィルスの蔓延が止まらない、変種やさらなる新種が発生し、人が集まること自体がリスクであるといった状況になればまた異なるシナリオは考えられます。

●新築・中古一戸建て

最も影響を受けにくいのが一戸建て市場です。というのも、アベノミクス以降も価格動向にさしたる変化はないからです。とはいえどんな市場も、景気後退が長引けば、あるいはコロナ騒動が長引けば、販売動向や価格動向に一定の影響が出るのは避けられません。

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何より気になるのが「金利動向」。現在の住宅市場は多分に低金利に支えられており、金利が上昇するほど取引はしぼみます。日銀の現行政策が続く限り、金利が大きく上昇する可能性は低いはずです。

以上、住宅市場についてざっと概観してきましたが、結局すべては今後の新型コロナ騒動が、いつ、どの程度で終息するかにかかっています。比較的短期で終息するなら、たまっていた需要が吹き返す展開となり、長期化するようならじわじわと下落する局面となるでしょう。

とはいえ、株式投資などと異なり、住宅は「上がっているから買わない」「下がっているから買う」といった性質のものではありません。首尾よく住まいをサーフィンするような動きは、この市場においては限定的です。市場動向に大きく左右されるより、あくまで自身や家族の生活イベントに合わせて売る、支払いに無理がなければ買う、といったスタンスでよいのではないでしょうか。