限られた情報の中で優良な中古マンションを見極めるにはどうしたらよいか。

まずは「総会や管理組合の議事録」の閲覧を求めましょう。この書類には、そのマンションで繰り広げられている様々な課題が満載。例えばどの程度の管理費・修繕積立金滞納があり、それに対してどのような対応をしているか、駐車場や駐輪場、ごみ置き場、廊下、そして先述の外壁など共用部の使い方やコンディションに何か課題があるか、今後の修繕計画はどのようになっているかなど、マンションの様々な事情が記載されているはずです。修繕積立金滞納のないマンションはむしろ少数派ですし、多くの人が住んでいる以上、共用部の使い方に課題が全くないマンションもむしろ珍しいのです。経年によって建物が劣化していくのも当然のこと。要はこうした、マンションの宿命ともいえる各種の課題について、所有者で構成するマンション管理組合がどのような姿勢で、具体的にどんな取り組みをしているのかがわかるのです。

また「長期修繕計画」を見れば、今後の建物修繕予定がわかるのはもちろん、今後の積立金負担の趨勢もわかります。多くのマンションでは、新築時に売主が策定した長期修繕計画をそのまま変更せずに使用していることが多いのですが、たいていの場合、新築当初から当面の間は修繕積立金を低額に設定、10年目・15年目などに一気に数倍になったり、多額の一時金を徴収する計画となっています。

ただしこうした内部書類については、マンション購入者などの第三者に閲覧させることは義務ではないため、あくまで任意で閲覧をお願いすることに。言い換えると、閲覧に応じるマンションはその情報開示姿勢だけで好感が持てるということ。

こうした書類を確認できない場合はどうすればよいでしょうか。

まずは「見た目」から。中古マンションを見学する際には、いきなり室内(共用部)には入らず、まずは「共用部」をじっと見つめます。例えば「外壁」。昨今のマンションはタイル張りが主流ですが、ざっと見渡してみて、タイルがはがれているところ、あるいは浮いているようなところはないでしょうか。タイルは落下すればたちまち凶器となり得るうえ、このような状況を放置していれば躯体そのものが長持ちしません。もしタイル落下、浮きなどの症状が確認出来たら次は、マンション管理組合がその状況を把握しているか、またそれについてなんらか対処を行う予定があるかを確認しましょう。これは、不動産仲介担当を通じて管理組合に確認してもらってもいいし、管理人がいれば尋ねてみてもいいでしょう。

廊下や階段などの共用部も、経年によって徐々に劣化していくのは建物の宿命ですが、一定の幅や深さがあるひび割れや、一定量以上の白いカルシウム成分が浮き出てくる白華現象、コンクリート内部の鉄筋が水に触れたことで錆び汁がしみだしている現象などを長らく放置しておくと、それは建物内部を傷め、時間の経過ほど修繕コストは膨大になるうえ、着実に寿命を縮めていきます。

エントランスまわりの清掃状態やポストまわりの整理整頓具合はどうでしょうか。雑然としているのは、管理員の仕事が行き届いていないからだが、背後にはそれを容認している管理組合の存在が。マンション管理についてその程度の無関心さだというわけで、駐車場や駐輪場、ごみ置き場などの状態にも同様のことが言えます。掲示板に数か月も前の古い情報が貼られている、雑然と貼られている、貼ったものが破れているなども組合運営の質を推し量れます。