上がりすぎた新築マンション価格

2012年の民主党から自民党への政権交代以降、アベノミクスや黒田バズーカで都市部のマンション価格は大幅に上昇を続けてきました。首都圏の新築マンション平均価格は6552万円、東京は7744万円と、もはや一般的な会社員が買える価格を大きく超えています。変化したのは価格だけではありません。かつて3LDKといえば70平米越えが一般的でしたが、昨今の新築マンションは60平米前半で、天井高も低くなるなど、あたかもお菓子の箱が小さくなるように実質値上げを反映させています。加えてキッチンやユニットバスなどの設備もかつてと比べるとチープになっているのです。

「駅徒歩7分」が求められるマンション立地

マンション購入層が求める駅からの距離はどんどん短くなっています。都心7区の中古マンションの場合、5年前には駅から1分離れるごとに1平米あたり売却価格がおよそ8000円下がっていました。それが今では18000円以上も低下しています。

資産化するタワマン、廃墟化するタワマン

タワーマンションが今のように多く建ち並ぶようになったのは1997年の規制緩和以降。建築基準法が改正され「廊下や階段などの共用部分を容積率の計算から除外」「容積率600%、日影規制適用除外などの高層住居誘導地区制度」といった制度が設けられました。これでタワーマンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給され、現在に連なるタワーマンションが建ち並ぶきっかけとなり、かつて倉庫や工場などがあった都心湾岸地区などの準工業地帯の姿が一変した他、大都市近郊の鉄道沿線や地方都市などにも超高層マンションが多く建設されるようになりました。

マンションの「空き家問題」

総務省の空き家調査(住宅・土地統計調査)は平成30年に今年行われ、31年夏に発表される見込みです。前回(25年)の発表では、全国の空き家数は820万戸、空き家率は13.5パーセントとされ、その数字に衝撃が走りましたが、おそらく来年の公表では空き家数は1000万戸越え、空き家率は15パーセントを超えていることがわかり、社会に衝撃が走るでしょう。

中古を買ってリノベーションの注意点

「中古マンションを買ってリノベーション」という方はここ数年、明らかに増加しました。データ的にも2016年、17年と2年連続で、首都圏中古マンション成約数が新築マンション発売数を上回っています。この趨勢は今後ますます強くなるでしょう。

新築マンションの供給戸数が減っているのは、マンションデベロッパーが「立地を絞っている」から。17年の首都圏新築マンション発売現場では、徒歩8分までは売れ行き好調なところが多く、それを超えると途端に苦戦現場が多くなったとのデータもあります。したがってマンション用地仕入れでは立地を厳選せざるを得ず、かつてのような供給が困難になっているのです。建設費の高騰も一要因です。

爆買いした中国人による「都心タワマン投げ売り」はあるか

2021年の民主党から自民党への政権交代以降、都心マンションを中心に価格上昇を続けてきた日本の不動産市場では2013年あたりから、中国人による都心タワマン爆買いが叫ばれ「日本の慣行を理解しない中国人オーナーが増加して、マンション管理は適切にまわるのか」とか「2018年には中国人による爆売りが始まるのではないか」といったことがいくつかのメディアで喧伝されました。とりわけ後者の「2018年問題」については不動産市場のバブル崩壊」とも結び付けられ、恐怖をあおるような論調が多かったのですが、2018年になって、いまのところその爆売りは起きていません。

新築マンション市場はバブル崩壊するか

メディアなどではしばしば「不動産市場はバブルだ!崩壊する!」といった論調がみられます。確かに新築マンション価格は2012年の民主党から自民党への政権交代以降上昇を続け、このところ売れ行きにも陰りが見られます。

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