価値が落ちない中古住宅の評価方法とは

不当に低い価値で見積もられてきたと思われる日本の中古住宅。どのようにしたら他先進国並みに正当な価値がつくようになるでしょうか。具体的にいえばこういう順序です。

「1.まずはエイヤで評価手法を変え」「2.次に評価に基づく融資手法と税制を変え」「3.このことによって購入者の中古住宅に対する認識が変わり」「4.だからこそ市場全体での評価が高まる」「5.これを受けて不動産屋さんが高い査定をする」という順序です。

実際に、しかるべき中古住宅の評価が適切に行われるようになると所有者も「点検・修繕・リフォーム・リノベーションをしっかりと行う。またそれらの記録を残しておく」などで、自宅の価値をいかにして維持するか、高めるかということに腐心するようになり、だからこそますます流通しやすくなり、ひいては住宅の寿命も延びるというわけです。

新築であれば安心?

「中古住宅は建物のコンディションがよくわからないから、やっぱり新築がいい」という方は年々減少していますが、日本ではいまだ新築に根強い人気があります。それでは新築は問題ないのかといえば、そうでもないのです。

ホームインスペクションで大切なのは第〇〇〇。

皆さんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

中古住宅を買う時、契約前のホームインスペクション(住宅診断)は必須ですが、このインスペクションには大きく2種類あります。ひとつは「リフォームや瑕疵保険のための、事前検査としてのインスペクション」。そしてもう一つは「取引に利害のない第三者が、客観性を持って行うインスペクション」。

中古マンションのホームインスペクション事例

「中古住宅を買ってリフォーム・リノベーション」というのは、一戸建てよりマンションの方がとっつきやすいようで、最近は中古マンションのインスペクションにお伺いすることが多くなりました。一戸建ての場合は「木造住宅=弱いのではないか」といったイメージがつきまとう一方、マンション=鉄筋コンクリート(RC)=構造的に強そう」といったイメージがあるからでしょう。

築20年超の木造住宅の場合・・・

木造住宅も築20年を超えると査定上の評価はほとんどないのが実情ですが、実際には、まだまだ十分に使用できる建物がたくさんあります。

このような建物の場合は、あらかじめホームインスペクションを入れて、情報を開示して売りに出すことをお勧めします。このとき同時に「耐震基準適合証明」を取っておくと非常に有効です。耐震基準適合証明書が取れた住宅には、以下のようなメリットがあります。

いいリフォーム会社の見分け方

先に国会で成立した補正予算では、40才未満の若者が中古住宅を購入した場合、最大で65万円補助する施策が盛り込まれています。具体的な支援計画は若年層が中古住宅を買って省エネリフォームをした場合、もしくは省エネリフォーム済みの中古住宅を購入した場合に一部補助する。条件は年齢が40歳未満で、インスペクションを実施し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。また、省エネにつながる改修が必須。補助費用最大65万円の内訳は、インスペクションに5万円、省エネリフォームに45万円、耐震改修に15万円で、総額250億円。こうした施策を受けて中古住宅&リフォーム市場は一定程度活性化するでしょう。

物件情報の囲い込みについて

「元付業者による正当な事由のない紹介拒否の禁止」。東日本REINS(レインズ/東日本不動産流通機構)の規定に2013年10月1日、この文言が追加されたことで、業界に大きな衝撃が走ったことは、あまり知られていません。不動産仲介業者の業績に甚大な影響を与えかねない規定です。

「集まって住む」時代へ

「国土の長期展望」(国土交通省)によれば、日本の総人口は2004年にピーク、今後100年間で100年前(明治時代後半)の水準に戻っていく可能性があり、この変化は歴史的に類を見ない、極めて急激な減少であると指摘しています。

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中古住宅選びで成功する為に絶対必要な5つの知識