住宅市場は今どうなっているか

新型コロナで経済は停滞し、各種経済指標も大幅悪化。不動産市場においては取引がストップするなど暗雲が立ち込めましたが、結論を言うと住宅市場は、すっかりコロナ前に戻っています。

新型コロナウイルスの影響を検証する

新型コロナウィルスはあっという間に世界中を席捲。人の流れも経済も大きく滞り、2万4,000円水準だった日経平均株価は大幅下落。各種経済指標は急速に悪化している。政府による緊急事態宣言の影響でとりわけ東京・大阪など主要都市は人通りも少なく、不動産取引にも大きな影響を及ぼしそうだ。分野別にその状況を検証するとともに、今後の見通しを占ってみましょう。

武蔵小杉のタワーマンション

ご存じの通り、昨年の台風19号による浸水被害は「セレブの街」、JR武蔵小杉駅周辺のタワーマンションエリアも襲いました。タワマン10数棟のうち2棟が、川の水位が上がったことで配管から逆流する「内水氾濫」で地下階にある電気関係設備が浸水。各戸の電気はもちろん、エレベーターが使えず、高層階を階段で上り下りする負担を強いられる、水道ポンプが被災し水やトイレも利用できないといった状況が続きました。一般にタワマンの電気設備は地下階にあり、水が流れ込めば建物全体の電気系統が機能不全に陥ってしまうのです。

2020年の不動産市場はどうなるか

「2020年の不動産市場はどうなるか」と問われれば、その答えは一言でいえば「下落」です。ただしもちろん物件によってその温度差は異なり「落ちにくいもの」「ダラダラ下がるもの」「価値セロに向かうもの」の3極に分かれることになるはずです。

都心マンション市況について

首都圏新築マンション市場の契約率が大幅に悪化しています。契約率が40%台を切るのは明らかに販売不調のサインです。しかもこの数字は各マンションデベロッパーの自己申告数字であるゆえ、実態より高めに出る傾向にあり、実態はもっと悪いのかもしれません。

その理由は「消費増税の影響」や「供給過剰」ではなく「価格が高騰しすぎた」「専有面積縮小」「間取りや仕様の悪化」などが理由だと思います。2012年の民主党から自民党への政権交代以降一貫して価格上昇を続けてきた新築マンションはそのプロセスで、お菓子の箱が小さくなる実質値上げと同じ要領で、専有面積を縮め、設備の仕様を落としてきたのです。10年前に3LDKといえば75平米程度でしたが、昨今の新築マンションは60平米台前半です。

ますます広がる「不動産格差」

国内不動産市場は、2012年の民主党から自民党への政権交代以降、一貫して続けてきた上昇局面から変化の兆しがみられます。今後、不動産市場はどのようになるでしょうか。

日米貿易交渉で不動産市場どうなる?

米トランプ大統領が来日した際に、日本との貿易交渉について「参院選が終わるまで妥結を迫らずに待つ」と電話で米メディアの記者に語った上、ツイッター上で同氏は「(貿易交渉の)多くのことは日本の参院選が終わるまで待つことになる。そこでは大きな数を期待している!」「日本との貿易交渉で非常に大きな進展があった。とりわけ農業と牛肉で。7月の選挙が終われば大きな数字が出てくるのを待ってる!」(筆者訳)と投稿しています。

マンション管理は管理会社がやってくれるもの?

マンション管理においては、管理会社はたんなる業務委託先に過ぎず、主体はあくまで所有者で構成する管理組合ですが、実際には「マンション管理は管理会社がやってくれるもの」と思い込んでいる方もいまだに多いようです。このことでは、管理会社も困っているケースもあります。建物の修繕が必要な時期にさしかかって修繕の提案を提示しても、管理組合の合意が取れずに進まない、結果としてマンションの劣化は進み建物の寿命が縮み、資産性を落としていくのをただ見ていることしかできないからです。

上がりすぎた新築マンション価格

2012年の民主党から自民党への政権交代以降、アベノミクスや黒田バズーカで都市部のマンション価格は大幅に上昇を続けてきました。首都圏の新築マンション平均価格は6552万円、東京は7744万円と、もはや一般的な会社員が買える価格を大きく超えています。変化したのは価格だけではありません。かつて3LDKといえば70平米越えが一般的でしたが、昨今の新築マンションは60平米前半で、天井高も低くなるなど、あたかもお菓子の箱が小さくなるように実質値上げを反映させています。加えてキッチンやユニットバスなどの設備もかつてと比べるとチープになっているのです。

「駅徒歩7分」が求められるマンション立地

マンション購入層が求める駅からの距離はどんどん短くなっています。都心7区の中古マンションの場合、5年前には駅から1分離れるごとに1平米あたり売却価格がおよそ8000円下がっていました。それが今では18000円以上も低下しています。

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