中古を買ってリノベーションの注意点

「中古マンションを買ってリノベーション」という方はここ数年、明らかに増加しました。データ的にも2016年、17年と2年連続で、首都圏中古マンション成約数が新築マンション発売数を上回っています。この趨勢は今後ますます強くなるでしょう。

新築マンションの供給戸数が減っているのは、マンションデベロッパーが「立地を絞っている」から。17年の首都圏新築マンション発売現場では、徒歩8分までは売れ行き好調なところが多く、それを超えると途端に苦戦現場が多くなったとのデータもあります。したがってマンション用地仕入れでは立地を厳選せざるを得ず、かつてのような供給が困難になっているのです。建設費の高騰も一要因です。

爆買いした中国人による「都心タワマン投げ売り」はあるか

2021年の民主党から自民党への政権交代以降、都心マンションを中心に価格上昇を続けてきた日本の不動産市場では2013年あたりから、中国人による都心タワマン爆買いが叫ばれ「日本の慣行を理解しない中国人オーナーが増加して、マンション管理は適切にまわるのか」とか「2018年には中国人による爆売りが始まるのではないか」といったことがいくつかのメディアで喧伝されました。とりわけ後者の「2018年問題」については不動産市場のバブル崩壊」とも結び付けられ、恐怖をあおるような論調が多かったのですが、2018年になって、いまのところその爆売りは起きていません。

新築マンション市場はバブル崩壊するか

メディアなどではしばしば「不動産市場はバブルだ!崩壊する!」といった論調がみられます。確かに新築マンション価格は2012年の民主党から自民党への政権交代以降上昇を続け、このところ売れ行きにも陰りが見られます。

多発するリフォーム・リノベーショントラブル

「リフォーム」といえば昔から消費者トラブルの鉄板ネタですが、ここにきて明らかに「リフォーム・リノベーション」の世界でトラブルが増加している感があります。それはなぜか。

国が「2025年までに中古・リフォーム市場を2倍にする」といった目標を掲げたためです。みなさんご存知のように日本は新築住宅流通が圧倒的に多く、対して中古住宅流通は圧倒的に少なかったのですが、他先進国では逆で、むしろ中古住宅が主流です。平たく言えば日本の住宅市場は高度経済成長モデルであり、中国やマレーシア・タイ・インドネシア・フィリピンなどと同じ構図。このモデルから脱却し、欧米など他先進国・成熟国の住宅市場モデルへと脱却しようというわけです。

良いリフォーム会社の見分け方

リフォーム業界は以前に比べればだいぶよくなりましたが、なかにはまだ悪質や無知に基づくおかしな工事が散見されます。さくら事務所のホームインスペクション(住宅診断)現場の実例をいくつかご紹介します。

中古住宅を高く・早く売却する方法

今回は、中古住宅をより高く、早く売る方法をお知らせしましょう。

新築マンションの販売現場では、きれいに飾られた豪華なモデルルームやCG映像などを用意、来場者に対し、よりビジュアルに訴求することで販売促進につなげるのが一般的。一方で中古住宅となるとこうしたケースはまれです。ましてや売主居住中の売却物件の場合、多少の整理整頓は行われているものの、居住者の実生活をそのまま見せるような状態となっているのが一般的ですよね。

傾斜地の注意点

横浜マンションの「地盤データ改ざん問題」についてご記憶の方も多いと思いますが、データを改ざんしたことと建物が傾いたこととの因果関係は、実はまだよくわかっていません。しかし時間をかけて原因究明するより、早期に建て替えしてしまったほうが良いだろうと、売主である三井不動産は考えたのでしょう。 一般論として建物に傾きがあるとき、その原因の多くは建物本体に起因する事が多いものの、実は「地盤」にあったという事例がしばしば散見されます。今回はこれらのうち「傾斜地の注意点」についてお知らせしましょう。 例えば「盛り土(もりつち)」の分譲地は要注意。

価値が落ちない中古住宅の評価方法とは

不当に低い価値で見積もられてきたと思われる日本の中古住宅。どのようにしたら他先進国並みに正当な価値がつくようになるでしょうか。具体的にいえばこういう順序です。

「1.まずはエイヤで評価手法を変え」「2.次に評価に基づく融資手法と税制を変え」「3.このことによって購入者の中古住宅に対する認識が変わり」「4.だからこそ市場全体での評価が高まる」「5.これを受けて不動産屋さんが高い査定をする」という順序です。

実際に、しかるべき中古住宅の評価が適切に行われるようになると所有者も「点検・修繕・リフォーム・リノベーションをしっかりと行う。またそれらの記録を残しておく」などで、自宅の価値をいかにして維持するか、高めるかということに腐心するようになり、だからこそますます流通しやすくなり、ひいては住宅の寿命も延びるというわけです。

新築であれば安心?

「中古住宅は建物のコンディションがよくわからないから、やっぱり新築がいい」という方は年々減少していますが、日本ではいまだ新築に根強い人気があります。それでは新築は問題ないのかといえば、そうでもないのです。

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