• 本日は『契約の解除等に関する事項』です。

    この項目は、契約の存否に係る重要な事項として、宅建業法で説明を義務づけられています。

    売主様、買主様が、

    『どのような場合に契約を解除できるのか』

    『どのような手続きで行うか』

    『契約を解除した場合の効果』

    等です。

    取引の中において、契約解除となるケースは少ないですが、実際に契約が解除される場合もあり得ます。

    お互いに時間を割いて、意思を固めて契約したために、契約解除になると穏やかな気持ちではいられない場合も考えられます。

    あらかじめ書面にて取り決め、その内容をきちんと説明し、理解していただくことが大切です。

    チェックポイント

    解除に関する事項のうち、一般的なものを下記に記します。

    ①手付解除(解除期限付き)

    契約締結後、契約の履行に着手するまでは、互いに書面(配達証明付きの内容証明郵便が望ましい)により通知して、売買契約を解除できる権利です。

    契約を自ら解除できる権利ですので、この段階(相手方が契約の履行に着手)を過ぎると、解除できなくなりますのでご注意ください。

    売主・買主ともに個人の場合は一定の期日を設けます。

    (契約から引渡しまでの期間により異なります)

    売主が宅地建物取引業者の場合は、手付に解約手付の性格を持たせなければなりませんので、これに反する特約をした場合は無効になります。

    買主が解除した場合・・・手付放棄

    売主が解除した場合・・・手付倍返し

    が条件になります。

    ②引渡し完了前の滅失・毀損による解除

    引渡し前に、売主、買主のいずれの責にも帰すことのできない事由により対象物件が滅失・毀損した場合、どのようにするかが記載されています。

    滅失・・・

    物理的になくなってしまうこと。効用を失ってしまうこと。

    毀損・・・

    対象物の一部の滅失。

    毀損した場合で、契約の履行が不可能な場合は、売主、買主ともに契約を解除することが可能です。

    尚、毀損で修復が可能な場合は売主がその費用を負担し、修復して引き渡すことになります。

    但し、実際のところは滅失も毀損も程度問題ですので、その基準については社会通念上で判断するしかありません。

    また、このようなことが起きても、売主、買主間で話し合いを行ったうえで契約を続行することは可能です。

    ③契約違反による解除

    売買契約に定める義務の履行を怠った場合、その相手方が催告の上、応じない場合に売買契約を解除できる権利(解除権)について記載されています。

    売主、買主双方にとっても、起こってほしくない事例ですが・・・

    売主の立場・・・物件を引き渡さない

    買主の立場・・・代金を支払わない

    などと言うことが起こった場合にどうするか、ということになります。

    このような場合は、一定の期日を設けて催告(配達証明付きの内容証明郵便)を行い、従わない場合に催告した側(契約違反をされた側)に解除権が生じます。

    催告を行わないと、解除権は生じません。

    契約ごとですので、このような事が起こったら、きちんと対処することが大切です。

    尚、契約違反をした人が、

    『違約金を支払うので、契約を解除します』

    という事はできません。

    (実際には、そのような方は相手方から契約解除されてしまいますが・・・)

    ④融資利用の特約による解除

    ローン特約とも言います。

    買主が指定した金融機関で、一定の期日までに融資の承認が得られない場合、白紙解除できる権利について記載されています。

    この特約には2つのタイプがあり、一定の期日までに融資承認が得られなかった場合は

    ・買主に契約を白紙解除できる権利が生じる

    (相手方に通知が必要となる)

    ・契約の効力自体が無効となる

    (事実関係の証明が出来ればよい)

    ものがありますが、一定の期日までに融資の承認が得られない時には、きちんと相手方に通知することが大切です。

    ⑤譲渡承諾の特約による解除

    借地権付き建物、借地権付き区分所有建物の売買において、売買対象となる賃借権の譲渡が不可能な場合、一定の期日までであればに売主が契約を白紙解除できる権利について記載されています。

    ⑥瑕疵の責任および瑕疵による解除

    (売主が個人か宅建業者により、内容が異なります)

    売主が負う、土地と建物の瑕疵担保責任について記載されています。

    個人(消費者)の場合・・・3ヵ月

    事業者(法人)の場合・・・1年

    宅建業者の場合・・・2年

    建物・・・

    瑕疵があった場合、売主が修復する義務を負います。

    (買主が解除することはできません)

    土地・・・

    瑕疵があった場合で、買主が売買契約を締結した目的が達せられないとき、引渡日から3か月以内に限り解除できます。

    『土地として古屋付物件を購入し、3か月以上経過したのちに工事を行ったところ、地中埋設物が発見された』

    このような事例もありますので、工事が先になることが明確な場合はそれなりの対応(試掘)を買主にて行うことも大切です。

     

    尚、個別の案件によっては、別に解除条件を定める場合があります。

    (買替特約による解除・成年後見人による取引で、裁判所の許可を要する場合)

    契約の条件を取り決めるのは、当事者の自由ですが、特殊な解除条件を定める場合は、その内容が記載されますので、内容を事前によく確認するようにしましょう。