• さて、本日は重要事項説明書に記載される、『取引の対象となる宅地または建物に直接関係する事項』のポイントです。

    この箇所は物件そのものに関する事項で、登記事項(権利関係)や法令上の制限、道路やライフライン等、買主様が知らないと思わぬ損害を被る部分で、下記のように数多くの内容が記載されており、この項目がさらに細分化されていますので、一度説明を聞いて理解できる方は少ないと思います。

    ①登記記録に記録された事項

    登記記録の権利部(甲区・乙区)に記録された事項が記載されています。

    チェックポイント

    【どのような権利設定がなされているか】

    その物件を購入するうえで問題となりそうな権利(所有権以外の権利設定)がある場合、その権利設定が引渡しの時までに解除できるものなのか、そうでない場合に問題がないかを確認することが大切です。

    ②都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要

    土地の造成を行ったり、建物を建てる上でかかる様々な制限が記載されています。

    チェックポイント

    【市街化調整区域でないか】

    調整区域の場合、原則として建築物を建築することが出来ません。可能な場合はなぜ可能なのかを確認しましょう・

    【都市計画施設の有無】

    都市計画道路(計画決定)に指定されていると、建物を建築する上で一定の制限があります。

    【用途地域】

    住居系、商業系、工業系と建物の用途制限がありますので、目的に見合った建築物が建築できない場合があることと、思わしくないと感じる建築物が建設される場合があります。

    【建蔽率・容積率】

    古い中古物件の場合は、その後の法改正で建物が既存不適格物件(容積率オーバー・斜線制限に抵触など)となっている場合があります。ここでは再建築を行う時に建築可能な建物の規模が把握できます。

    【道路について】
    建築可能な道路であるかどうかの確認をしましょう。道路幅員や接道幅員もよく確認してください。

    【都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限について】

    景観法や文化財保護法など、ここに記載事項があれば、建築上の制限がかかっている場合があります。この場合もご自身の希望する建物が建てられるかを確認しましょう。

    ③私道に関する負担等に関する事項

    私道を有する場合、その負担や、利用の条件などが明記されています。

    チェックポイント

    【負担面積や負担金の有無について】
    負担金などがある場合は、その根拠となる書類(確認書や覚書等)があります、通行料としての負担金のほかに、修繕積立の名目で資金を積み立てている町内会もあったりします。また、負担金はなくても多くの方が持分を持っている場合、境界の確定などを行う場合に多額の費用が掛かる場合もあります。

    持分のない私道にのみ物件が接している場合は、よりしっかりと確認してください。

    ④飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況

    ライフラインがどのようになっているかが記載されています。

    チェックポイント

    【建築時に追加費用が発生する可能性はあるか】

    敷地内にライフラインの引き込みがない場合は、敷地内工事のほかに、別途道路掘削費用が発生します。また、配管の劣化状況も確認しましょう。

    【第三者敷地の利用の有無について】

    古い市街地においては、隣地を経由して水道が引き込まれていたり、下水道の配管が隣地を通過している場合もあります。現状は問題ありませんが再建築のときに問題が生じる場合があるので、確認しておきましょう。

    ⑤宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等(未完成物件または新規物件の場合)

    工事完了前の未完成物件または新規物件のときは、図面や仕様書を添付して、買主様に説明する必要性がありますので、その内容が記載されています。

    チェックポイント

    【工事完了後のイメージがつかめるかどうか】

    図面から竣工時のイメージを想像することは非常に難しいと言えます。竣工前の物件を購入する場合、当該業者さんの完成現場などを見学してから購入することが望ましいです。尚、新築マンションのモデルルームなどはオプションも多く、仕様書を参照しながら事前説明を受けるとよろしいかと思います。

    ⑥造成宅地防災区域内か否か

    造成宅地防災区域とは、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地について指定される区域です。

    宅地造成等規制法に基づく宅地造成工事規制区域とは別に指定される区域なので、実務上指定されている地域は少ないです。

    ⑦土砂災害警戒区域内か否か

    土砂災害とは、がけ崩れ・土石流・地すべりが該当し、この恐れのある地域について指定されています。自治体ごとに制限を設けている場合があります。(特定の開発行為に対する許可制、建築物の構造規制などが行われます)

    指定されているということは、土砂災害の可能性がある地域ということになりますので、その可能性を確認して購入を判断することになります。

    ⑧石綿使用調査の内容

    石綿(アスベスト)使用の有無を調査し、調査結果がある場合はその内容を報告するものです。

    調査結果があれば、その内容をよく確認しましょう。アスベスト含有建材があると、建物を解体する場合に、多くの費用が掛かります。

    ⑨耐震診断の内容

    昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物である場合に、買主様に対して説明義務が生じます。

    チェックポイント

    【耐震診断を受けているか否か】

    耐震診断を受けて、その結果に対する工事等を行っている場合は、若干安心と言えますが、耐震補強工事の時期によっては現行の新耐震基準を満たしていない場合があります。

    ⑩住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

    品確法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅の場合は、その旨を説明しなければなりません。

    尚、この制度の利用は任意ですが、売主が買主に当該書類を交付する場合には、その性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したものとみなされます。

    ⑪その他(建築確認・検査済証)

    その建物の新築時の建築確認通知書・検査済証の有無が記載されます。

    チェックポイント

    【検査済証が発行されていない場合】

    場合によっては、建蔽率・容積率オーバー等の違反建築物の場合が考えられますので、よく内容を確認しましょう。

    区分所有建物の場合は、上記項目に下記の内容が記載されます。

    ⑫一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項

    区分所有建物(マンション)の場合は、敷地に関する権利の内容や管理規約の定める内容、管理費や修繕積立金などが記載されます。

    チェックポイント

    【管理規約・使用細則をよく確認すること】

    用途制限やペット飼育の制限など、区分所有建物には規約で定められた多くの制限があります。契約締結前によく確認しておくことが大切です。
     

     

     

    実際の売買でトラブルとなるケースとしては、不動産業者の調査ミス以外に、重要事項に記載された内容、問題点を買主様がよく把握してなかったということもあります。

    重要事項説明書の書式自体は、一般的に多くある事例に対応するように作られていますので、特記事項が多い場合にはよく確認することが望ましいと思います。

    次回は、『取引条件に関する事項』です。