• 過去に色々あった不動産に関する「20××年問題」。
    特に多いケースは新築オフィスビルの大量供給に伴う懸念。
    最近だと、2003年問題と2012年問題が記憶に新しい。

    2003年の東京23区新築ビル供給量は過去最大で東京ドーム47個分(約221万㎡)。
    主な再開発エリアは汐留、品川駅港南口、そしてあの六本木ヒルズ。
    早いもので、もう14年も経つんですね。

    2012年の同供給量は東京ドーム37個分(約177万㎡)。
    主な再開発エリアは東京駅前JPタワー、渋谷ヒカリエ、東京スカイツリーイーストタワーですが、全体的には各所にバラついたようです。

    2つの類似点は、不動産価格上昇の直前ということ。
    双方とも「リーマンショック」を挟んでの価格上昇曲面でしたね。
    特に2003年は「ミニバブル」とも言われました。

    そして、今後起こり得るのが「2018年問題」と「2022年問題」。

    東京オリンピックに向けて、2018年は2003年をも上回るの大量供給が予想されるとともに、
    新築オフィスの需要を供給が逆転するとのことです。
    ついに、最新設備を誇る新築ビルの需要が止まる可能性が高いのです。
    さらに、この大量供給は2020年まで続く模様。

    その次に訪れる2022年問題は、生産緑地に指定された農地が30年の満期を迎える最初の年となります。
    1992年、地価高騰により農地も宅地並み課税に移行するにあたり、
    三大都市圏を中心に市街化区域500㎡以上の生産緑地に指定された農地に限り、
    30年間の営農義務が課せられました。
    その代わりに、以下の特例がありました。

    ・固定資産税の一般農地並み課税
    ・相続税の納税猶予措置

    その指定された面積は東京都だけでも東京ドーム708個分(約3,330万㎡)に及び、それらの約8割が2022年に解除される見通しだそうです。

    すると何が起こるのでしょうか?

    営農義務が外れます。
    高齢化や跡継ぎ不在に伴い、継続する農家はかなりの少数であることが想定され、多くは宅地並みの固定資産税を払うために有効活用を考えます。
    また、相続税の納税猶予を受けている人は売却せざるを得ません。

    結果、市場には大量の売地と賃貸物件が供給され、土地価格の暴落、空室率の大幅アップが懸念されるところです。


    ところで、過去の2003年問題と2012年問題。
    結果的にどれだけの影響があったのでしょうか。

    現在もオフィス需要が旺盛とのことですから、何ら問題のなかったことは明白です。
    満室までには多少時間がかかったかもしれませんが、大きな影響はなかったということです。
    騒いだ割には大した問題ではなかったわけです。
    経済や不動産のプロたち皆して見誤ったのでしょうか。
    それとも、たまたまタイミングよく景気が上向いたからでしょうか。

    20××年問題。

    メディアには後のことももう少し検証・報道してほしいと思います。
    「騒ぎっぱなし」ではなく。

    さて、今後5年内に起こるであろう「2018年問題」と「2022年問題」。
    今までのように杞憂に終わればいいと願いますが、結果はいかに。

    「神のみぞ知る」?


    ※東京ドーム換算
    大きさをイメージするのに何かと便利です。
    敷地面積はグランドのみならず、スタンドより外周部分も含み、
    46,755㎡です。
    ちなみに、阪神甲子園球場は、54,203㎡です。(^^)/

    佐藤 勝也のブログ

    うっかりして気付かず見落としてしまうことを、よく「盲点」と表現します。そして盲点は、よくよく考えれば実は他愛もないことが多いのですが、見つけ難く気付かないままの盲点もあります。そんな様々な盲点に光を当て、困ってるオーナー様の一助になれば幸いです。