世の中の役に立ちたい

ボランティアや寄付、ちょっとしたお手伝いなど、東日本大震災以降「世の中の役に立ちたい」という気持ちは益々強くなっているように感じます。そんな中、弊社が業としている「中古住宅売買仲介」において、「世の中の役に立ちたい」という思いを実現するあらたな市場を創ることができないものか?考えました。そこで産まれたのが「自宅売却de社会貢献」です。

マイホームは個人が所有する資産の内、大部分を占めているケースが多く、いくら社会貢献と言われてもこれを安く手放す人はほとんどいません。もちろん既存の中古住宅売買市場で行われている「少しでも高く、好条件で」という行為を否定するものではなく、それとは別にこういう市場があっても良いのでは?という提案になります。
しかしこのあらたな提案は、価格的には適正価格というよりむしろ高く売ることができ、それでいて世の中の役に立つという素晴らしい方法です。ただし、どんな家でも対象になるわけではありませんので、以下に「自宅売却de社会貢献」について具体的に説明していきます。
 

対象は築20年以上の一戸建住宅の売却です

【木造の場合】
2階建で1994年以前に建築されたもの
(ただし、1981年6月以前【旧耐震基準】建築の場合は、対象にならない可能性が高いです)

【軽量鉄骨造の場合】
大手ハウスメーカー施工の2階建、3階建で1994年以前に建築されたもの

いずれも築20年以上の一戸建住宅が対象です。
 

なぜ築20年以上なのか?「自宅売却de社会貢献」誕生のきっかけ

一戸建住宅の場合、築20年を超えるかどうかで大きく2つのことが変わります。

ひとつ目は、住宅ローン減税など各種減税の対象になるのが築20年迄です。買い手がこの各種減税を受けられると、物件価格や買い手の借入金額次第ですが、約200万円の減税メリットを享受することができます。そのため、これが使えない築20年を超えている建物の価格が大きく下がる要因になっています。しかし、築20年を超えても、耐震診断を実施し、必要であれば耐震補強を行うことで「耐震基準適合証明書」を取得すれば、買い手はこの各種減税を受けることができます。

ふたつ目は、現在の建物査定の仕組みは、築20年を超えるとほぼゼロになってしまいます。まだまだ住むことができるのに査定はゼロです。これは明らかに建物使用価値の実態をあらわしていません

この2つの現状からヒントを得て「自宅売却de社会貢献」は誕生しました。
 

「自宅売却de社会貢献」の3つの社会貢献とは?

  1. 住まいのミスマッチ解消
  2. 環境に貢献
  3. 耐震性を現行基準に合致させてから引渡す

1.住まいのミスマッチ解消

現在の日本では、子育てがひと段落し部屋数が必要なくなった世代が広い家に住み、子育て真っ最中で部屋数が必要な世代が狭い家に住んでいます。これは逆転する方が望ましいことは言うまでもありません。このミスマッチの解消については随分前から議論されていますが、いっこうに改善の兆しがみえません。そこに一石を投じます。

2.環境に貢献

建物を造っては壊す、ビルド&スクラップから、きちんと手を入れて、長く大切に使うという方向に大きく転換しようとしています。これは環境のためでもあります。築20年超、まだまだ住むことができますので、簡単に壊すのではなく、ひと手間加えて次の世代にバトンタッチします。愛着のある我が家を次の人に大切に使ってもらえることは喜びではないでしょうか。

3.耐震性を現行基準に合致させてから引渡す

たとえ少しリフォームがしてあっても、築20年超の物件に全く抵抗がないという人は少ないです。そこで、住まいに求める根幹である、安心=耐震性については、現行基準に合致させてから引渡しをします。耐震性さえしっかりしているのであれば、多少古くてもOKという人は居ますし、この住まいを子育て期間限定で住むのであれば、そのニーズはさらに広がります。

なお、耐震診断費用は弊社が負担します。
耐震補強費用については建物次第ですが、新耐震基準(1981年6月以降の確認申請)の場合、100万円以上かかるケースは非常に少ないです。弊社の経験上、補強がいらないケースもありますし、補強二か所で50万円くらいというケースも多いです。この結果、前述の「耐震基準適合証明書」を取得でき、買い手は各種減税を受けることができます。
 

売り出し価格について

現在の建物査定の仕組みでは、建物価格は築20年を超えると限りなくゼロに近い数字になってしまいます。そのため、実際に使用できるのに古家付として売り出すことが多くなり、
例えば土地が3000万円、建物30坪の場合、

土地(3000万円)―解体費用(約150万円)=約2850万円

という価格になってしまう可能性が高いです。
そこで、こういったほぼゼロ査定の家を、買い手が最も心配な点である耐震性を現行基準に合致させることで、価値を持たせ価格に反映させます。そして、子育て世代に向けて「100万円の家」として売りに出します。
すると、

土地(3000万円)+建物価格(100万円)―耐震補強(約50万円)=約3050万円

になり、古屋付で売りに出した場合よりも高く売れることになります。さらに、建物の築年数や規模、リフォーム履歴によって、建物価格100万円からプラス査定をしていきますので、きちんと手を入れてきた家ほど高く売れる可能性が出てきます。
 

想定する買い手とそのメリット

子育て世代、具体的にはお子様が小学校に上がるタイミングからの約15年間住む家として購入を検討してもらいます。耐震性が現行基準に合致した建物が100万円で手に入るのであれば、これはお買い得と考える人が多く居るはずです。また、前述の各種減税により約200万円のメリットを享受できる可能性があります。
「ゼロ円で買った家を綺麗にして住んでいます」という話は雑誌などでみたことがありますが、そういう家は減税が受けられない家ばかりです。しかし「自宅売却de社会貢献」の家は減税が受けられるので「ただより安いマイナスで買った家を綺麗に・・・」という話になり、こういう話は聞いたことがないでしょう。

内装や設備については買い手次第で、気になるところは買い手がリフォームし、そうでないところはそのまま住んでもらうことになります。

「子育て住まい100万円の家」

「自宅売却de社会貢献」の流れ

  1. webか電話で問い合わせ
  2. 弊社スタッフが訪問し、今後の流れをご説明
  3. 耐震診断実施
  4. 耐震診断結果報告と査定価格ご提示
  5. 売却価格決定=専任媒介契約締結
  6. 販売活動、買い手の内覧(全件、弊社スタッフが立会いをし説明をします)
  7. 売買契約成立
  8. 耐震補強工事
  9. お引渡し

耐震補強工事は売買契約締結後に行います。そのため、万が一売れなかった場合、費用は一切発生しませんのでご安心ください。かかる費用は通常の中古住宅の売却と同じです。

補足

【耐震補強について】

1981年6月以降の確認申請物件を「新耐震基準」と呼びますが、木造住宅については2000年6月にも建築基準法が改正になっています。その2000年6月以降の物件を「最新の基準」と呼び、この基準に合致するように耐震補強を行います。

【各種減税について】

「耐震基準適合証明書」取得により受けられる各種減税等です。
1.10年間で最大200万円の住宅ローン減税が使えます
2.登記料(登録免許税)が安くなります(所有権移転登記85%減額 抵当権設定75%減額)
3.不動産取得税が安くなります(土地:45,000円以上減額 建物:築年数により減額)
4.地震保険料が10%割引になります
5.贈与税の非課税措置を受けられます

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