増税決定?

平成24年6月26日。
消費税増税が決定的になったようなので、中古住宅売買におけるその影響について考えてみたいと思います。

まず、このタイミングでの消費税増税について個人的な感想を述べるとこんな感じです。
「日本はもうしばらく今のまま。行けるところまでこのままやって行きます。」
このように内外に示したように思います。

とは言え、どのみちお金の使い方を抜本的に見直ししなければいけない日がやって来るわけですから、ずっとこのままというワケにはいかない。その日がやって来た時、中古住宅売買の世界はどう変わるのか?それを想像しながら「備え」をして行こうと思います。

本題に入りますが、最初にざっくりとやや乱暴な結論を述べます。
個人を対象に消費税10%で計算します。

4000万円の中古住宅(戸建/マンション)を購入した場合、物件価格以外にかかる諸費用は約250万円。
その250万円の5%、約12.5万円が増税による負担増です。
つまり、物件の予算が4000万円の場合、その約0.3%の負担増に過ぎません。
その位の価格の変動は、増税に関わらず毎日のように起きていることです。

建物は課税?非課税?

基本に戻り、消費税が課税されるものとそうでないものを記します。

課税:仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外
非課税:土地、建物、印紙、火災保険、固定資産税等精算金

間違いやすいのは、個人間売買の場合、建物に消費税はかかりません。新築の場合、売主は法人(課税業者)がほとんどなので課税されますが、中古の場合、売主は個人であることがほとんどなので非課税が基本です。数は少ないですが売主が法人(課税業者)の場合であっても、表示されている価格に消費税が含まれていますので、販売図面の価格に消費税を上乗せして考える必要はありません。では今後、中古住宅の売主が法人(課税業者)の物件は、消費税分値上がりするのでしょうか?

答えは「No」です。前述の通り大半は売主が個人なので、そちらに合わさざるを得ません。 価格に転嫁できない分、仕入値を下げることになるでしょうが、ますます業社買取は厳しくなりますね。

リフォームは?

ここまで読んでホッとした方はごめんなさい。実は影響を受けるものがあります。
それはリフォームです。
中古住宅を購入する人のほとんどは何らかのリフォームをします。 これは物件次第で、クロスの貼り替えから、水周りの交換、間取りを変えるリノベーションまで様々です。500万円の工事で25万円。1000万円だと50万円も負担増。50万円もあれば色々とオプションを付けられます。

「じゃあ、私はリノベーションをしたいから増税前にマイホームを購入しよう」

こう考える人もいらっしゃると思います。 それも間違っていないのかもしれませんが、私はその理由でマイホーム購入を前倒しする必要は無いと思っています。
おそらく、中古住宅の内、大きなリフォームが必要な物件の価格は少し下がると思っています。そうやってバランスが保たれるような気がしています。

とは言え、世の中全体では様々なところに影響があるわけなので、実際の損得というよりは、心理的に影響を受ける人は多いと思います。また、不動産売買でも、新築の世界には影響があるわけなので、駆け込みを狙ったそういう広告を目にすることも多くなるでしょう。
よって、増税前は「マイホームを買っとかなきゃ」という気持ちになると思います。
しかし、これまで述べてきた通りなので、冷静に御家族内のタイミングを最優先して行動することをお勧めします。

豊かな日本を引き継ぐために

最後に一番怖い最悪のシナリオを。
それは増税の影響で景気が悪化し、将来の不安から長期のローンを組むことを避けようという心理状態になることです。もしそうなったとしたら、日本はどうなるのか?

子供や孫達に豊かな日本を引き継ぎたい。
個人や組織を優先する社会ではなく、日本という国の未来を最優先する社会にしていきたいですね。
そのためにできることを考え、実行に移すことが今、求められていると思います。
私は中古住宅売買の世界から、それを実行していきます。

平成24年6月 山田 篤

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