「持家マンションに住んでいるが、手狭になったので一戸建に引越したい。」
「持家一戸建に住んでいるが子供が巣立ち広すぎるので、駅前のマンションに引越したい。」
こういうご相談をよく受けます。
現在の状況を総じて言うと、子育てなど広い家が必要な世代が狭い家に住んでいて、
子育てが終わりコンパクトな家に住みたいと思っている世代が広い家に住んでいます。

この矛盾に国も気づいており、一般財団法人「移住・住みかえ支援機構」が立ち上がり「マイホーム借上げ制度」を始めていますが、なかなか広まっていないのが現状です。また今後、中古物件の売買は今までよりは気軽にできる時代がやってきますが、もう少し時間はかかりそうです。

そんな中、今、住み替えを希望している人にとって、ベストな住み替えの方法とは?
どういう順で話を進めていけばよいのか?  ということを解説したいと思います。

住み替えの成功は資金計画にあり!

まず、結論から申し上げると、「住み替えの成功は資金計画にあり」です。

すべてキャッシュで購入する人を除き、かしこい資金計画こそが成功のカギになります。

本来は個別にコンサルティングをするべきところですが、ここでは少々強引に「Yes」「No」ツリーであなたに合った住み替え方法を御提案したいと思います。

初めに、現在のマイホームがいくらで売却できそうかを把握する必要があります。
(わからない人は当社が簡易査定致します)

簡単!住み替え判断フローチャート

          売却して借入が残る   
                       ↓
  Yes                                   No  
   ↓                                       ↓
残債を自己資金で支払える 購入資金計算
↓                           ↓
Yes                        No
↓                  ↓
購入資金計算 タイプⅢ

☆購入資金計算

  • 現在の住宅ローンにボーナス返済がある場合は、そのボーナス返済額1回分を「6」で割って、毎月返済額にプラスしてください
  • 税込年収400万円以上、45歳以下の人を前提に計算します
  • 毎月の返済額が無い人は0で計算します

(税込年収×0.4÷12-現在の毎月返済額)÷4428×100万円=①

次に自己資金の計算をします
残債を自己資金で支払う人は、それ以外に準備できる自己資金…
売却して手元にお金が残る人も、その額を含めない自己資金…②

①+② ≧ 購入したい物件の総額   → タイプⅠ
①+② < 購入したい物件の総額 → タイプⅡ

あなたはどのタイプ?

タイプⅠ

購入先行で考えても良いでしょう。メリット・デメリットをしっかりと把握してください。

タイプⅡ

売却先行で考えた方がよいでしょう。購入と並行して動くのもよいですが、先に購入を決めることはお薦めしません。

タイプⅢ

現時点では住み替えは見送った方がよいでしょう。自己資金で残債を支払うことができるまで待つことをお薦めします。ただし、借入額が大幅に減る(住まいの規模縮小)住み替えの場合はこの限りではありません。

メリット・デメリット

購入先行
メリット
デメリット
  • ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。
  • 仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。
  • 新しい家の引渡しまでに今までのお住まいを売却できない場合、ダブルローンになります。
  • なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に主導権を握られてしまう可能性があります

売却先行

メリット
デメリット
  • 売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、購入物件の資金計画が立てやすくなります。
  • 売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進めらます。
  • 売却が決まれば、買主に物件を引渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。
  • ご購入の物件がなかなか決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増えます。

あくまで一般論であり、詳細は個別にご相談ください。

パートナーとの信頼関係が不可欠

住み替えはなかなか難しいものです。
「高く売って、安く買いたい」
この理想に少しでも近づくには、パートナーとの信頼関係が不可欠です。

詳しくはこちらから「中古住宅を売りたい