「このマンションはお買い得ですか?」              

大きな買い物をする際に誰もが思うことは、「高い」買い物をして「損」をしたく
ないということ。そこで、その不安を払拭したく、こういった質問をするわけです。
でもこの「お買い得」という言葉。一体、どういう意味なのでしょうか?

あまり深く考えたことが無いかもしれませんが、
ここに私の考える「買い得」を記してみようと思います。


AマンションとBマンション

ここに、同じ立地、同じ管理体制・修繕履歴、同じ広さ・階数・向き、同じ築年数、同じ内装・設備
のA,B2つのマンションがあるとします。
Aマンションが3900万円、Bマンションが4000万円だとすると、お買い得なのはどちらのマンションでしょうか?

ほとんどすべての人は「Aマンション」と答えると思います。
不動産業者が利用しているマンション査定のソフトでも、このA,Bマンションは同じ査定額になりますので、Aの方が「お買い得」になります。

しかし、私の答えは「これだけの情報ではわかりません」になります。
これだけの条件が同じでも「価格が安いものがお買い得」ということにはならないと思っています。


買い得マンションの定義

辞書をみると、「買い得」=割安で買った方が得であるもの とあります。
次に、「割安」=品質や分量の割合からみると安価であること とあります。
つまり、買い得マンションとは、

「単に価格が安いものをいうのではなく、資産価値と価格のギャップが大きいもの」

をいうのです。
では、マンションの「資産価値」とは何を言うのでしょうか?


資産価値の高いマンションとは?

マンションは管理を買え!
マンションは立地がすべてだ!

こういうことは誰もが言いますが、これを満たしているものが資産価値の高いマンションでしょうか?
これはその通りだと思います。

しかし、これだけでは足りないというのが私の考えです。
資産価値を決める、もうひとつの重要なファクターがあるということです。
それは、新築マンションの世界では大きく取り上げられるようになりましたが、中古マンションの世界でこのことを口にしている人はほとんど居ません。
 

これからのマンション市場

少し話がそれますが、現在、日本の空家率は約13%。一国の適正な空家率は5%前後と言われているので、その多さに驚かされます。
さらに、今までのペースで新築を造り続けると30年後には約43%に、新築を造るペースを半減させても約36%になるというデータがあります。(野村総研)
もうお腹いっぱいを通り越して、破裂してしまう感じですね(笑)

そうなると、マンション市場はどうなるのか?
当然ですが、新築中心から中古中心に変わります。そして、与えられたお仕着せのマンションでは満足できず、
自分達好みにカスタマイズして住むという選択をする人が多くなります。

そうなるとマンションの選び方はどうなるのか?
管理や立地だけでなく、自分達好みにカスタマイズできるマンションかどうか?
つまり「可変性」が高いマンションを求める人が増えて、結果的に「可変性」がマンションの資産価値を決める重要なファクターになるというわけです。
 

「可変性」とは?

簡単に言うと、リフォームがしやすいかどうかです。
同じ鉄筋コンクリート造なんだから、そんなに変わらないのでは?
そう思う人も多いかもしれませんが、実際には、同じような金額で売られている同じエリアの物件でも、
「可変性」については全く違うということが多々あります。
現在のマンション査定のソフトでは、この可変性の優劣で査定額はほとんどかわりませんので仕方ありません。

 

「内覧時チェックシート」を活用する                                              

弊社では、お客様と一緒にマンションを内覧に行く際、「内覧時チェックシート」で
その「可変性」をチェックします。
これは業界初の試みです。
お客様が希望するリフォーム/リノベーションができるかどうか?
内覧時点でかなりのことがわかり、大変好評を得ています。

 

買い得マンションの探し方

これからの中古マンションのキーワードは「可変性」です。
管理・立地と共に、この「可変性」に優れた物件が、資産価値の高いマンションです。
それと価格とのギャップが、良い意味で大きければ「買い得マンション」なわけです。

では、「可変性」に優れたマンションの探し方は?
データベースが整っていない現在、これは根気よく1件1件見に行く方法しかありません。
トコトンお付き合いを致しますので、ぜひ、一緒に内覧に行きましょう。