さあどうする？
築39年総戸数8戸の鉄骨造テラスハウス。そのひと部屋、1,2階合わせて55.38㎡（16.75坪）の3DK。室内はほぼ建築当時のまま。こんな物件の売却相談を受けました。
調査をすると、土地の持分が45.80㎡（13.85坪）。第一種低層住居専用地域で容積率100％のエリアなので、容積率オーバー。間取りもニーズに合わないし、室内も相当なリフォームが必要な状態。
このまま売りに出しても、売却できる可能性は極めて低い。さあどうしようか？
こういう難しい物件ほど、弊社のスタッフは熱くなります。あれこれ検討を重ね、結論を出しました。
「市場に存在しないような素敵なリノベーションをし付加価値をつける。しかも、最少の予算で。それから売りに出そう。」
売主様に快諾をいただき、リノベーションプランの設計を始めました。
今回の詳細設計は弊社の望月が担当。私（山田）は大きく方向性を指示。リフォーム会社がリフォームをするのではなく、不動産会社がリフォームをするわけなので、不動産屋らしく「間取りは市場にマッチしつつ、ライバルが存在しないような空間造り」を考えました。
また、最少の予算で設計をしなければいけないので、使える物はスパイスを加えて使う。購入する資材については情報収集を入念に行い、安くても質感の良い物を選択していきました。
（使える物はスパイスを加えて使う例）
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玄関の格子をデザイン！木を磨くとアンティークな雰囲気に大変身。
プラン決定
そんなこんなでプランが固まりました。
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展開図
ちなみにこの図面は外注ではありません。弊社の望月がＣＡＤ入力しました。望月はリフォーム会社で10年の経験を積んできている二級建築士。設計も積算も現場監理もできる不動産営業です（笑）
こだわった点は以下の通り。
【間取り】使い勝手を重視したシンプルなプランでありながら、ＰＣコーナー等の付加価値を。
【省エネ】床に断熱材が入っていなかったのできちんと施工。隣家との境にもできるだけ充填。
【天井高】昔の建物は天井が低いので、上げられるだけ上げることに。
【フローリング】私の一番のこだわり。毎日一番長く体に触れる部分なので、ここだけはお金をかけることに。
【壁】ビニールクロスは最少限にし、塗れるところは漆喰を。調湿効果もあり、見た目が全然違います。
【バルコニー】そこそこ広くランドマークタワーを望めるので、ここを癒しの空間に。
【その他】最少の予算でもここまでできるのか！と思ってもらえるように細部までやりきる。
竣工
工期約1.5ヶ月。年末の職人さんが忙しい時期だったので時間がかかってしまいましたが、何とか年内に竣工しました。
LDk
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構造をむき出しにし天井高2750mmを確保。築39年でもこんなにちゃんとした重量鉄骨。
壁の「ブロック＋塗装」はお好みが分かれるところですが、気に入らない場合は簡単に壁を造れます。
PCコーナー
置いてあったブロックを塗装して足に使用。金物にはアイアン塗装を。
ニトリで3,990円で購入したカラーボックスは、壁に埋め込むとお洒落な本棚に大変身！
壁の緑の部分は黒板。磁石も付くのでとっても便利。
階段下
掃除機などをしまう収納に。壁にはステンドグラスを。ペットのお部屋にもなりますね。
フローリング
この質感が伝わりますでしょうか？チェリーの無垢材です。温かみがあり素足で歩きたくなります。
階段
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気合いを入れて磨くと、こんなにカッコ良くなります。
和室
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漆喰壁の雰囲気。これは写真でお伝えするのは難しい。。。
バルコニー
気持ちの良い空間になりました。ここでビールを！
売主様ご兄妹とご家族様
完全にお任せいただいていたので、売主様は工事中一度も現場にいらっしゃいませんでした。
そのため、TVの「ビフォーアフター」と同じリアクションをいただきました！
ここまで喜んでいただけると頑張った甲斐がありますが、これで仕事は終わりではありません。
この物件を販売することが弊社の本当の仕事です！！！
気になるお値段は？
東急東横線、JR横浜線「菊名」駅徒歩15分。築39年だけどこの空間。
販売価格はなんと「890万円」です。
これだけお求め易いのは、前述の通り容積率オーバーのため、住宅ローンの利用ができないからです。
基本オールキャッシュになりますが、一部であれば無担保ローンの利用はできます。しかし、金利は住宅ローンよりも高くなります。
詳細の物件概要はコチラから。
たくさんの人に見て欲しい
できれば自ら居住する人に買っていただきたい。そして、住みながらも手を加え、このお部屋をドンドン進化させて欲しい。そう願っています。しかし、これだけのリノベーションがされていながら、購入して賃貸に出すと利回り10％位にはなるので、投資物件として検討することも可能です。
買う買わないは別としても「株式会社しあわせな家はこんなリノベーションができる」ということをたくさんの人に知って欲しいと思っています。ぜひぜひ内覧にお越しください。
一緒に物件探しを
こういうリフォーム/リノベーションの提案ができる会社と一緒に中古住宅探しをする。
この事に価値を感じていただけたら幸いです。きっと住まい選びが楽しくなるはずです。
ご興味をお感じいただけたら、ぜひ「初回面談」にお越しください。
お待ちしております。
平成25年1月 山田 篤