「フラット50」にダメ出し！

「フラット50」がスタート

2009年6月4日　長期優良住宅促進法が施行され、長期優良住宅制度が本格的にスタートしました。

2年程前から「200年住宅」という言葉を耳にするようになりましたが、長持ちする家の象徴として使っていた「200年住宅」という言葉を、具体的にルール付けし制度化したものを「長期優良住宅」と呼ぶことになりました。

長期優良住宅を建築するにはコストが高くなります。

そのため様々な支援策が実施されることになり、その内のひとつが「フラット50」＝50年固定金利ローンです。

50年ローンと聞くと気が遠くなりますが、具体的にどのようなものなのか、本当にメリットがあるのか、検証をしてみたいと思います。

重要なポイントを整理

1.  購入（建築）する家が長期優良住宅でなければなりません。そのため、中古物件の場合は利用できる可能性は極めて低くなります。基本的に、新築物件のみと考えて良いと思います。
2.  物件金額の60％以内で、かつ6000万円以下が借入金額の上限になります。そのため、フラット50だけでは借入がショートするケースが大半になります。その場合には、フラット35と併用することで、物件金額の100％で、かつ8000万円以下まで借入することができます（別途年収要件あり）。
3.  借入期間は、80歳－申込時の年齢（1歳未満切り上げ）になりますので、30歳以下の人でなければ50年ローンにはなりません。しかし、親子リレー返済を利用する場合には、ローンを引き継ぐ人の年齢で借入期間の計算をすることになるので、50年ローンを組める可能性が高くなります。
4. 借入対象の物件を売却する時に、当該物件を購入する人に対して、フラット50を引き継ぐことができます（1回限り・他に要件あり）。これは新しい制度でおもしろいです。仮に20年後に売却をすることになり、その時の金利が今よりも大幅に上がっていたとします。そうすると、他ではあり得ない低金利のローン付の中古物件となり、その金利差次第では、物件を高く売却できる可能性があります。
5.  その他については、ここをご覧ください。http://www.flat35.com/kaitei/flat50_start.html

金利について

フラット35よりも0.6％～1％ほど高くなるようです。
しかし、フラット35Sという制度があり、それはある一定水準以上の住宅の場合には10年間金利を0.3％優遇するというものなのですが、フラット50を利用できる住宅は、イコール、フラット35Sの基準をクリアーしていることになり、その場合、0.3％の金利優遇が10年ではなく20年になります。そうなると、金利差は10年間は縮まることになります。

次に簡単な比較をしてみます。
借入金額3000万円を、フラット35（35年ローン）とフラット50（50年ローン）で借入した場合の、返済額の比較です。金利は仮に3％と4％とし、フラット35Sを利用した場合になっています。

フラット50の方は、3回も計算をし直してしまいました。恐ろしい数字です。　　　　　

この表をみて、フラット35ではなく、フラット50を借りようと思う人は、もしかすると一人も居ないかもしれません。せめて、金利差がもう少し縮まらないことには、話にならないのではないでしょうか。
しかし、前述の重要なポイント4はおもしろいです。ここがフラット50の最大のメリットになるかもしれません。
 

結論

残念ながら、このままではフラット50を利用する人はほとんど居ないでしょう。せっかく作った制度なので、早急に何とかして欲しいものです。